+7 (910) 142-43-89
+7 (910) 124-62-93
+7 (910) 124-62-37
+7 (910) 104-08-73
+7 (910) 142-43-82
+7 (910) 142-43-84
8 (83177) 4-30-00

Этапы продажи квартиры

Основные рекомендации и последовательность действий, направленных на реализацию квартиры.

Что необходимо сделать для того, чтобы успешно и выгодно завершить сделку по продаже?

Для того, чтобы объект (квартира) был продан в нужные сроки по правильной, рыночной цене и при этом безопасно, чтобы все документы были оформлены правильно, чтобы не иметь никаких проблем в дальнейшем, необходимо провести огромный комплекс мероприятий и пройти множество этапов, от правильного и безукоризненного выполнения которых зависит успех всей операции:

Правильное определение рыночной цены. Для определения точной рыночной цены необходимо произвести анализ рынка недвижимости. Для этого необходимо изучить конкурентную среду (не менее пяти объектов для детального анализа). Необходимо изучить историю и процесс продажи пяти конкурентных объектов, чтобы понять, какой коридор цены взять для более детального изучения спроса.

Специалисты нашей компании смотрят и изучают конкурентные объекты лично, без чего невозможно было бы определить коридор цены.  Далее необходимо изучить объект с точки зрения потребительской привлекательности, учитывая меняющие тенденции на рынке недвижимости и в какую сторону на сегодняшний день склоняется спрос. Также для более точного определения цены необходимо иметь статистику продаж по отдельно взятому району и городу в целом.

Определение стратегии продажи. Для того чтобы успешно конкурировать с большим количеством объектов, экспонируемых на открытом рынке, необходимо иметь четкое и правильное представление о том, как именно мы будем экспонировать объект. Для этого необходимо определить целевую аудиторию, категорию потребителей, заинтересованных в нашем объекте. Разные категории людей по разному подходят к вопросу поиска недвижимости. 

Поэтому нужно очень правильно определить методы донесения информации о продаваемом объекте до потенциального покупателя, чтобы максимально расширить рынок продажи.

Если неправильно определить стратегию продажи, наш объект так и не попадет в поле зрения нашего покупателя, мы потеряем время и, естественно, деньги. Наша компания использует для этого шага собственные статистические данные, накопленный опыт и уникальные каналы распространения информации между участниками рынка, нашими коллегами. В этом случае мы охватываем максимально широкую, а самое главное, нужную аудиторию.

Составление маркетингового плана. Необходимо заранее определить и спрогнозировать, какой комплекс рекламных мероприятий предстоит реализовать и провести, рассчитать стоимость каждого пункта маркетингового плана, чтобы заранее представлять все расходы, связанные с позиционированием объекта. Необходимо также учитывать эффективность каждого рекламного источника, иметь в своем распоряжении большой объем статистических данных, для того чтобы корректировать маркетинговые мероприятия и не тратить лишние деньги.

Ведь можно потратить на рекламу квартиры и миллион, не найдя покупателя, а можно, заранее спланировав все контрольные точки рекламной кампании и контролируя каждый пункт сэкономить деньги и время.

Правовой анализ документов. Чтобы заранее знать, с какими юридическими тонкостями и аспектами придется столкнуться в процессе продажи объекта, необходимо пристально и скрупулезно проанализировать все документы и юридическую историю объекта. Необходимо исследовать всю цепочку сделок, проведенных с объектом, чтобы понимать, не появятся ли в дальнейшем правопритязания со стороны третьих лиц.

Необходимо заранее учесть и просчитать, каким образом вести себя при столкновении с возникающим при продаже НДФЛ, т.к. это напрямую влияет на способ продажи квартиры.  Также необходимо определиться со сроками и способом юридического освобождения квартиры. Необходимо составить полную «юридическую картину» будущей сделки, понять, каким способом и какие оформить документы, чтобы в дальнейшем не иметь никаких неприятностей.

Составление плана мероприятий. Для того, чтобы не запутаться в очередности действий и не пропустить важные моменты, необходимо иметь полное представление всей процедуры продажи объекта. Очень важно на самом начальном этапе спланировать все мероприятия, определить их очередность и строго следовать технологии, чтобы не иметь проблем непосредственно перед самой сделкой.

Предпродажная подготовка. Чтобы продать квартиру по максимально выгодной цене в кратчайшие сроки, она должна иметь наибольшую стоимость именно в глазах потенциального покупателя. Необходимо, оценив продаваемый объект со стороны покупателя, провести комплекс мероприятий, направленных на увеличение его потребительской стоимости. Специалисты нашей компании точно знают, что именно интересует в квартире тех людей, которые приходят смотреть продаваемую квартиру, поэтому мы можем дать ценные рекомендации для того чтобы при просмотре квартиры удовлетворить даже самых взыскательных покупателей.

Рекламная кампания. От профессионального и правильного выполнения этого пункта зависит очень многое. Для того, чтобы продать квартиру быстро и выгодно, недостаточно прорекламировать ее на двух-трех сайтах и в газетах. Напротив, подобной «кампанией» можно только затянуть сроки продажи и, как следствие, потерять в деньгах.

Необходимо использовать одновременно множество источников рекламы для того чтобы взаимодействовать на максимально широкую аудиторию. Нужно использовать такие источники рекламы как баннеры, распространение печатной продукции, СМИ, web-пространство, расклейка объявлений, рассылка и работа с субагентами, акции, выставки,  лотовая реклама.

Однако, и этого недостаточно. Используя все эти рекламные источники, необходимо внимательно отслеживать их эффективность, сколько звонков в день поступает из того или иного источника, каков процент получившихся показов из этих звонков, каков процент отказов, причины отказов. Если не вести такой учет, эффективность рекламной кампании будет очень низка, мы рискуем потерять деньги и самое дорогое что у нас есть – время.

Работа с субагентами. Чтобы максимально расширить рынок продажи, специалисты нашей компании используют уникальные каналы распространения информации о продаваемых объектах. Мы регулярно поставляем базы данных продаваемых объектов нескольким десяткам крупных и активных агентств недвижимости, проводим с ними совещания по продажам, тем самым расширяя рынок продажи объекта настолько, чтобы все потенциальные покупатели не смогли не заметить наш объект.

Подготовка раздаточного материала. Чтобы ускорить процесс продажи квартиры, необходимо позаботиться о том, чтобы потенциальный покупатель всегда помнил о нашей квартире. Наша компания рекомендует использовать визитные карточки объектов с яркими фотографиями, подробным описанием преимуществ квартиры, контактами для связи. Когда покупатель выбирает квартиру, он смотрит множество вариантов, взгляд «замыливается», и ему нужно что-то, что могло бы постоянно напоминать ему о нашей квартире. Так мы добиваемся максимальной эффективности взаимодействия с потенциальным покупателем.

Прием звонков. От первого разговора с заинтересованным в покупке нашей квартиры человеком зависит очень многое. Мы должны максимально компетентно ответить на все технические и другие вопросы касательно нашей квартиры. Мы должны знать все, от глубины заложения фундамента и года постройки дома до напряжения в электропроводке.

Обязательно нужно договориться с потенциальным покупателем на просмотр квартиры, а после разговора необходимо зафиксировать звонок, записать номер телефона и максимум информации о потребностях звонившего, чтобы в дальнейшем иметь возможность правильно преподнести квартиру и совершить сделку в кратчайшие сроки.

Организация показов. Чтобы максимально увеличить шансы продажи квартиры, нужно грамотно провести ее показ. Недостаточно просто впустить покупателей и позволить им посмотреть квартиру. Зная потребности потенциальных покупателей, мы должны позиционировать нашу квартиру с точки зрения ценности для покупателя. Правильно определить все возможные плюсы нашей квартиры для покупателя и продемонстрировать их, это должен быть не просто просмотр, это должна быть экскурсия по квартире.
Корректировка цены (Как в меньшую, так и в большую сторону).

Рынок недвижимости постоянно меняется. Спрос и предложение на этом рынке – очень многофакторные показатели, поэтому в зависимости от соотношения этих показателей, необходимо, опираясь на статистику спроса, статистику продаж и полученные предложения постоянно держать цену на квартиру в строгом соответствии с ними. Завышенная цена приведет к тому, что квартира будет «застаиваться» на рынке, теряя собственную ценность в глазах потенциальных покупателей так, что в дальнейшем у нас даже не будет возможности снизить эту цену. Заниженная цена же напротив, может послужить толчком к аукциону.

Но для того, чтобы определить, актуальна ли на сегодняшний день установленная цена, необходимо иметь в своем распоряжении полное представление о спросе и предложении на данный сегмент, статистику реальных продаж по рынку и иметь представление о факторах, которые на это влияют.

Работа с покупателем. Чтобы продать квартиру покупателю, который согласится заплатить за нее наибольшую  сумму, сделка с которым будет необременительна для нас, необходимо тщательно расставить приоритеты между потенциальными покупателями, и, самое главное, вести грамотную работу с наиболее интересным для нас.

Необходимо сформировать правильное позитивное представление о планируемой покупке и предстоящей сделке у интересного нам покупателя для того, чтобы он сконцентрировал все свое внимание именно на нашей квартире.

Зачастую, человек, заинтересованный в покупке квартиры, отказывается от ее приобретения только потому, что продавец или его представитель не может компетентно ответить на все интересующие продавца вопросы, развеять сомнения, предложить несколько вариантов удобного для него развития событий и «подтолкнуть» к решению.

Специалисты нашей компании работают с покупателями, стремясь к высочайшим стандартами сервиса, таким образом, мы имеем возможность работать именно с теми покупателями, сделка с которыми будет максимально выгодна нашему клиенту.

Переговоры с потенциальными покупателями. Один из самых важных этапов. Для того, чтобы завершить сделку на максимально выгодных и комфортных условиях, мы должны не просто найти желанного покупателя, но и обговорить с ним все условия предстоящей сделки до мельчайших деталей, не упустив из виду ни одного нюанса, начиная от схемы сделки и условий договора купли-продажи (сумма, сроки физического, юридического освобождения и т.д.), расходами сторон в предстоящей сделке и заканчивая способом и порядком безопасного для нас взаиморасчета.

От стопроцентного согласования всех деталей со второй стороной зависит, ни больше ни меньше, наша юридическая защищенность, и вообще, все, что касается предстоящей сделке, начиная с того, как скоро мы сможем выйти на сделку и заканчивая тем, сколько времени мы проведем в УФРС и в других муниципальных и государственных органах, собирая различные справки.

Организация принятия задатка. Вся проделанная работа может оказаться бесполезной, в случае, если мы должным образом не закрепим намерения со второй стороной. Чтобы через долгое время, когда придет время регистрации сделки, не услышать со стороны покупателя «Вы знаете, я нашел другую квартиру/я передумал/давайте поторгуемся» и т.д., необходимо правильно оформить предварительный договор отчуждения и соглашение о задатке, в соответствии с которым мы будем иметь право не возвращать переданную нам сумму в случае отказа покупателя от приобретения нашей квартиры.

Необходимо отметить, что согласно судебной практике в нашей стране, задаток признается таковым (а не авансом), только в том случае, если соглашение о задатке и предварительный договор отчуждения оформлен в строгом соответствии с законом. В противном случае, упустив из виду даже самую незначительную деталь на этом этапе, мы потеряем и покупателя, и задаток, и время. Огромную роль играет также размер задатка, о котором тоже нужно договориться с покупателем. Также необходимо организовать непосредственно передачу денежных средств так, чтоб это было безопасно, а факт передачи должным образом засвидетельствован.

Проверка документов второй стороны. В большинстве случаев, при продаже квартире мы сталкиваемся со следующей ситуацией: либо у второй стороны отсутствует представитель (Агент), либо его уровень компетентности оставляет желать лучшего, и если должным образом не проверить все самостоятельно, это чревато серьезными последствиями.

Необходимо проверить все детали: каким способом покупатель собирается оплачивать квартиру (ипотека, наличный расчет), в каком он семейном положении, и какими документами это подтверждается, действителен и его паспорт, дееспособен ли он и еще множество очень важных моментов. В противном случае мы рискуем откладывать сделку бесконечно долго ввиду отсутствия или неправильного оформления необходимых документов у второй стороны, теряя драгоценное время.

Сбор необходимых документов. Для того, чтобы не откладывать сделку на неопределенное время, не иметь проблем с государственной регистрацией и с будущим собственником квартиры, нужно подготовить все необходимые для сделки документы заранее.

К сожалению, в нашей стране любые контакты с государственными или муниципальными органами простыми не бывают. Документы можно условно разделить на 2 типа: те, которые понадобятся непосредственно для госрегистрации, и те, которые необходимо будет увидеть покупателю.

К первым можно отнести свидетельство о госрегистрации права, документы-основания для него, кадастровый и технический паспорт, документы, подтверждающие наше семейное положение и т.д.

Ко вторым относятся всевозможные справки из обслуживающих организаций об отсутствии задолженности (все они берутся в разных местах и в разное время), справки о составе семьи, выписки из домовой книги, в разных случаях этот список документов будет разным. После этого необходимо снять с некоторых документов копии, заверить их, и еще раз проверить правильность всего пакета. Ведь любая, даже самая маленькая ошибка на этом этапе может стоить нам отказа от госрегистрации, либо просто оттягивания срока совершения сделки, и как следствие, потери времени и денег.

Составление договоров. Самый главный документ, который описывает все условия предстоящего перехода права собственности на квартиру – договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и т.д.). Он порождает очень серьезные юридические последствия, и от того, какие условия там описаны, зависит  все, начиная от того, за какую цену покупатель приобретает у нас право собственности, кто понесет расходы за оформление сделки и заканчивая тем, когда он имеет право начать пользоваться квартирой, и какие претензии, в том числе денежного характера, будет иметь возможность предъявлять нам.

Наша компания обладает большим опытом в правильном, с точки зрения юридической защищенности, составлении договоров отчуждения, таким образом, наш клиент получает гарантии безопасности.

Организация сделки. Чтобы не потерять на этом этапе несколько дней, нужно подготовить и расписать план предстоящей сделки заранее, как спектакль. Все документы должны быть в полной готовности, способы расчета выбраны и согласованы, государственные пошлины оплачены. Все эти условия нужно обговорить со второй стороной, и, как правило, написать подробный план действий и для второй стороны, ведь даже если мы готовы к сделке полностью, вторая сторона может сильно осложнить дело своей некомпетентностью и неосведомленностью о всех тонкостях и порядке предстоящей процедуры.

Необходимо выбрать удобное и правильное время для совершения сделки, для того чтобы не потерять в очередях целый день. Рекорд нашей компании в проведении сделки (без организации расчетов), составляет 2 минуты 41 секунда. Наши клиенты не стоят в очередях.

Обеспечение безопасности. Юридические гарантии. Любые операции на рынке недвижимости связаны с крупными суммами денег. Если вдуматься, в большинстве случаев именно принадлежащая нам недвижимость является самым дорогостоящим приобретением в нашей жизни. В связи с этим, необходимо приложить максимум усилий, чтобы обеспечить при таких при таких операциях безопасность, как с юридической, так и с физической точек зрения.

С юридической стороны, несмотря на то, что все документы тщательно проверены и подготовлены, а вся процедура проведена в строгом соответствии с законом, согласитесь, хочется иметь дополнительные гарантии? Так же считаем и мы, поэтому ответственность компании «ГАРАНТ недвижимость» застрахована на сумму 3.000.000 рублей (страховая группа «ВСК»), а выгодоприобретателем является наш клиент. Таким образом, в любом случае, наши клиенты имеют 100% гарантии.

Проведение расчетов. Для того чтобы при продаже квартиры не потерять деньги, необходимо использовать безопасную схему расчета, тут есть несколько вариантов, произвести расчет с использованием банковской ячейки, осуществить расчет безналичным путем, либо, например,  в офисе компании под камерами видеонаблюдения. 

Мы берем на себя контроль над правильностью расчетов, страхуя свою ответственность в компании-партнере, таким образом, вы можете быть спокойны, независимо от выбранного способа расчетов.

Прием квартиры по акту. Очень часто, завершив непростую процедуру продажи квартиры, стороны, участвующие в  сделке забывают об одном очень важном документе - акте приема-передачи квартиры. Ведь если он не составлен, или составлен не правильно, к продавцу может быть предъявлено множество претензий, в том числе и судебных по предмету переданной (проданной) квартиры. Это может касаться всего, что угодно: состояния квартиры, сантехники, наличия доп. оборудования и т.д.

Для того чтобы обезопасить клиента от подобных притязаний, наш юридический отдел  подготавливает акт приема-передачи квартиры, который гарантирует взаимное отсутствие претензий сторон друг к другу касательно состояния переданного имущества в дальнейшем.

Проверка готовности документов. Наконец, сделка завершена, документы на госрегистрации, остаются, казалось бы, сущие пустяки – забрать документы и положить их на полку. На практике все выглядит чуть менее радужно. Отпросившись с работы, придя в УФРС в назначенную дату для получения зарегистрированных документов, можно обнаружить, что документы еще не готовы (такое случается часто).

Чтобы освободить своих клиентов от такой необходимости и неприятностей, связанных с потерей времени, наши специалисты  постоянно контролируют, на каком стадии готовности находятся документы. Как только они попадут в отдел выдачи, специалист известит Вас о том, куда и в какое время вы сможете подъехать за документами и без всяких преград и барьеров получить их, либо сделает это за Вас по доверенности, чтобы сэкономить Ваше время.

Снятие с регистрационного учета. Если на этом этапе Вы все еще состоите на регистрационном учете в проданной квартире, необходимо позаботиться о своевременной выписке, чтобы не нарушать условия договора купли-продажи.

Наши специалисты подскажут время работы паспортного стола и лучшее время для его посещения, либо, в целях экономии Вашего времени, сделают эту операцию за Вас по доверенности.



Распечатать

Телефон: +7 (83177) 4-30-00 +7 (910) 882-70-34 +7 (953) 550-35-50 +7 (910) 104-08-94
Адрес: г.Выкса, мкрн.Гоголя, д.28"А" (торгово-офисный центр «Строитель»), офис 8
2014 © Гарант