+7 (910) 142-43-89
+7 (910) 124-62-93
+7 (910) 124-62-37
+7 (910) 104-08-73
+7 (910) 142-43-82
+7 (910) 142-43-84
8 (83177) 4-30-00

Покупка квартиры по доверенности - опасно, или суровая действительность?!

Столкнулись с покупкой квартиры, где продавцом выступает лицо, действующее от собственника по доверенности. На что обратить внимание?

Во-первых, проверить подлинность или действительность доверенности покупателю практически нереально. Единственный способ обратиться к нотариусу или лицу, которое выдавало доверенность. Они предоставлять такую информацию не обязаны, но могут.

Во-вторых, не стоит полагаться на то, что государственный регистратор проверит подлинность доверенности. Деюре считается, что документы, поступившие в регистрационную палату - подлинные. За подлинность доверенности по закону, несет ответственность нотариус. Регистратор же обязан в определенный срок принять эти документы, внести соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и выдать документы о регистрации.

Сделки с недвижимостью, в которых фигурируют генеральные доверенности, достаточно редки, по оценкам специалистов-  это не более 3% от всех сделок. И набрать телефон нотариуса, уточнить, выдавалась ли доверенность, дело пяти минут. Но мало кто хочет делать больше, чем предписано обязанностями.

В-третьих, вы, конечно, можете обратиться в страховую компанию и заключить договор так называемого титульного страхования. Это страхование риска утраты права собственности на приобретенную недвижимость. Стоимость такой страховки - от 0,2 до 0,4% в год.

Читали о «добросовестном приобретателе». В случае если сделка купли-продажи будет признана недействительной, как можно воспользоваться данным по­ложением обманутым людям?

В статье 302 пункте 1 Гражданского кодекса РФ указано, что имущество от добросовестного приобретателя возвращается собственнику, если оно было утеряно собственником либо похищено, либо выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли.

То есть если доказано, что доверенность была поддельной, сделка всегда признается ничтожной и жилье возвращается собственнику, от имени которого была «состряпана» доверенность.

Еще одним главным условием для применения ст. 302 ГК РФ и признания покупателя «добросовестным приобретателем» является возмездность сделки. Поэтому, если право собственности возникает на основании договора дарения, т.е. безвозмездного договора, говорить о возможности применения ст. 302 ГК РФ недопустимо.

Если в судебном порядке нашу сделку купли-продажи признают недействительной, как вернуть деньги, если у продавца нет ни недвижимости в собственности, ни денег, ни официального места работы?

Как говорилось выше, оставить себе недвижимость, которая была продана по несуществующей доверенности, нереально. Но можно попытаться вернуть себе хотя бы деньги, потраченные на покупку. Ответчиков в этой ситуации может быть два.

Сначала подается иск на продавца, ведь по закону должно быть восстановлено статус-кво, то есть то, что было до сделки: продавец - с квартирой, вы - с деньгами. Тут следует напомнить, что в договоре обязательно надо указывать всю сумму покупки (продавцы, если они владели недвижимостью менее трех лет, часто просят указать меньшую сумму, чтобы не платить налоги). Если же продавец не в состоянии выплатить деньги, можно подать иск на регистрирующий орган. И вернуть себе хотя бы часть денег.

В статье 31 Федерального закона «О государственной регистрации нрав на не­движимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, установлено, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанного лица причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей (ст.31.1.122-ФЗ).

Итак, для выплаты такой компенсации необходимо наличие следующих условий:

- лицо, претендующее на компенсацию, обращалось в суд с иском о возмещении вреда, причиненного в результате такой утраты жилого помещения;
- своим решением суд обязал ответчика возместить данному лицу причиненный вред;
- решение суда не было исполнено ответчиком;
- по независящим от взыскателя причинам (несмотря на все предпринятые им усилия и принятые меры по обеспечению исполнения решения суда) указанное решение суда не было исполнено в принудительном порядке в течение года со дня начала исчисления срока предъявления исполнительного документа.

Существуют ли на рынке недвижимости критерии, при наличии которых нужно быть крайне осторожным при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества?

Для тех, кто предпочитает избежать проблем, всегда есть смысл проверить историю квартиры, насколько это возможно:

  • Если всплывает доверенность, следует проверить ее достоверность. Стоит попытаться обратиться к нотариусу, выдававшему такую доверенность, с целью проверки, ко­му она выдавалась и на какие действия и выдавалась ли вообще. Хотя такие сведения нотариус предоставлять и не обязан, о чем говорилось ранее. Если квартира продается по генеральной доверенности, то настаивайте на личной встрече с продавцом-собственником, чтобы убедиться в его действительном намерении в проведении сделки.
  • Никогда не торопитесь. Мошенники чаще всего пытаются создать ажиотаж вокруг процесса переговоров, чтобы покупатель не успел заподозрить неладное. Если вы слышите фразу: « Нам надо продать квартиру побыстрее, поэтому у нас так дешево. Да и вообще, что вы, право, такими вариантами не бросаются. У нас очередь из покупателей за дверью», - лучше подумайте о рисках такой «быстрой» сделки.
  • Насторожить должен и тот факт, что правоустанавливающие документы на квартиру принесли и показали только на сделке.
  • Еще одним доводом для отказа в сделке может служить небольшой срок владения квартирой продавцом, от 2-х дней до 6 месяцев.

Юристы нашей компании АН «Гарант» ждут вас на бесплатную консультацию по адресу: 

г. Выкса, мкр. Гоголя, дом 28 «А» (здание бывшей лыжной базы) ТОЦ « Строитель», офис № 8,  понедельник-пятница с 9 до 18.

Если у вас возникли вопросы, руководитель юридического отдела АН «Гарант»-  сертифицированный брокер готова помочь вам по тел.:

8 (83177) 4-30-00, 8-910-142-43-82.

А также задать интересующие Вас вопросы вы можете по электронной почте: angarant152@gmail.com



Распечатать

Телефон: +7 (83177) 4-30-00 +7 (910) 882-70-34 +7 (953) 550-35-50 +7 (910) 104-08-94
Адрес: г.Выкса, мкрн.Гоголя, д.28"А" (торгово-офисный центр «Строитель»), офис 8
2014 © Гарант